Depuis le 1er octobre, la promesse unilatérale de vente d’un logement est devenue irrévocable. Qu’est-ce que ça change en pratique pour les particuliers ? Explications.
C’est une décision qui est passée inaperçue: depuis le 1er octobre et une modification de l’article 1124 du Code civil (ordonnance no 2016-131 du 10-2-16), la promesse unilatérale de vente d’un logement est devenue irrévocable. Qu’est-ce qui change en pratique pour les particuliers? Avant de signer la vente définitive, le vendeur et l’acheteur se lient par un avant-contrat. Il peut s’agir d’un compromis ou d’une promesse de vente unilatérale.
Dans le premier cas, chacune des parties est engagée, l’une à vendre, l’autre à acheter. Dans le second, en revanche, seul le vendeur était jusqu’ici engagé. S’il renonçait à la vente, il perdait l’indemnité d’immobilisation, qui équivaut généralement à 10 % du montant de la vente. L’acquéreur, lui, n’était pas tenu de conclure le contrat définitif, il était seulement titulaire d’une option qu’il était libre d’exercer ou non. Depuis le 1er octobre 2016, les choses ont changé. La promesse de vente est devenue irrévocable et elle se rapproche désormais du compromis.
Vente forcée à la clé
Ainsi, un vendeur qui souhaite annuler une promesse pendant le délai légal pourra être sanctionné par la vente forcée du bien. Une vraie nouveauté! Avant le 1er octobre, si un vendeur renonçait à céder son bien immobilier avant la fin du délai d’option, l’acquéreur pouvait obtenir le règlement de l’indemnité d’immobilisation et réclamer des dommages et intérêts, mais pas la vente forcée du bien.
Aujourd’hui, les agences immobilières privilégient en général les compromis plutôt que les promesses de vente. Et les acquéreurs connaissent souvent mal les subtilités des différents avant-contrats. Ils sont souvent plus soucieux de bien négocier le prix de leur logement ou les conditions financières de leur prêt avec leur banque que de comprendre les dessous des promesses ou des compromis.
Si le marché immobilier reste dynamique et si les prix se tendent davantage, certains vendeurs pourraient être tentés de «jouer la surenchère entre plusieurs acheteurs, explique Me Thierry Delesalle, notaire à Paris. La promesse de vente irrévocable est une bonne parade à de tels comportements». L’acquéreur sera en effet ainsi assuré qu’il deviendra bien propriétaire du logement dont il rêve.
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